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濟(jì)南市物業(yè)管理辦法「全文」
濟(jì)南市物業(yè)管理辦法，濟(jì)南政府令第149號頒布，2002-03-29起實(shí)施，下面是辦法全文：
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。
本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。
第二章 物業(yè)管理組織
第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主委托制。
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。
市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;
(二)聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)通過和修訂業(yè)主公約;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(六)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。
第九條 業(yè)主委員會的主要職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同;
(二)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況;
(三)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議;
(四)配合物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所;
(二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員;
(三)具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力;
(四)有三十萬元以上貨幣注冊資金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十三條 申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：
(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表;
(二)法定代表人證明書和身份證明;
(三)管理章程、經(jīng)營場所證明及資信證明;
(四)各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件;
(五)其他有關(guān)的文件、資料。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門備案。
第十五條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用;
(二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
(三)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);
(四)合同期限;
(五)違約責(zé)任及爭議的解決方式;
(六)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十六條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新;
(二)電梯、二次供水等設(shè)施的運(yùn)行服務(wù);
(三)收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境;
(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;
(七)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。
第十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)。不實(shí)行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。
第十八條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的，招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。
第十九條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;
(二)雙方權(quán)利和義務(wù);
(三)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限;
(四)違約責(zé)任及爭議解決方式;
(五)其他事項(xiàng)。
第二十一條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實(shí)施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。
第二十二條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收入的主要來源：
(一)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金;
(二)按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息;
(三)按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(四)專項(xiàng)委托服務(wù)收入;
(五)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入;
(六)其他合法收入。
本條第(一)項(xiàng)所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲存，專款專用。
本條第(三)項(xiàng)所列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。
第二十三條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2%的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場(庫)、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。
物業(yè)管理用房、停車場(庫)、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十五條 物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
(一)房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護(hù);
(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù);
(三)市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。
第二十六條 物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān);
(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān);房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支;
(三)配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支;
(四)市政公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。
第二十七條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌;
(二)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備;
(三)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建(構(gòu))筑物;
(四)侵占綠地、損壞花草、樹木;
(五)亂倒垃圾、雜物;
(六)在建(構(gòu))筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫;
(七)排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十九條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。
第六章 法律責(zé)任
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第三十一條 對不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。
第三十五條 物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守的，由其主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可依法申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附則
第三十七條 本辦法發(fā)布前已實(shí)施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。
本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實(shí)行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實(shí)行物業(yè)管理。
第三十八條 各縣(市)可參照本辦法執(zhí)行。
第三十九條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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