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物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點(diǎn)：現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖
(一)現(xiàn)金流量
投資，必然涉及成本與收益的計(jì)算。投資分析中，把一項(xiàng)投資看作一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流人。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。
投資活動的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于物業(yè)經(jīng)營管理投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收人等;現(xiàn)金流出主要包括運(yùn)營成本費(fèi)用、還本付息、稅金等。
物業(yè)經(jīng)營管理中的投資分析，就是對物業(yè)項(xiàng)目在不同經(jīng)營管理模式或經(jīng)營管理方案下的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析計(jì)算，從而為投資決策提供依據(jù)。
(二)現(xiàn)金流量圖
一項(xiàng)投資活動，通常歷經(jīng)一個(gè)或短或長的時(shí)間段。在該時(shí)間段內(nèi)，資金的流人與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具。現(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖，見圖2—1。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
(1)以橫軸為時(shí)間軸。時(shí)間軸從當(dāng)前時(shí)間開始，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推，如圖2—1所示。
(2)期末慣例法。如果現(xiàn)金流人或流出不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。
(4)相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量(即現(xiàn)金流人)，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(即現(xiàn)金流出)。(圖2—2)
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