2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》預(yù)測題及答案
一、單項選擇題 (本大題共20小題，每小題1分，共20分)
1.舊建筑物評估價格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊
2.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡單、可靠性和準(zhǔn)確性都比較高的一種是( )B P156
A.工料測量法 B.指數(shù)調(diào)整法
C.基準(zhǔn)地價修正法 D.單位比較法
3.剩余法估價中，調(diào)查地塊權(quán)利狀況與確定開發(fā)完成后租金水平( )D P170
A.無關(guān) B.有關(guān)
C.雙關(guān) D.關(guān)系非常密切
4.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是 【 】 A
A.替代原理 B.生產(chǎn)費用價值論
C.成本原理 D.類似原理
5.建筑物耐用年限的起算日期為 【 】 B
A.竣工之日 B.驗收合格之日
C.入住之日 D.物業(yè)管理企業(yè)駐入之日
6.評估師在用剩余法評估地塊時，預(yù)測的利潤為 【 】 B
A.最大利潤 B.社會平均利潤 C.實際利潤 D.比較利潤
7.房地產(chǎn)的價格一般取決于 【 】 B P141
A.成本 B.效用
C.所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價 D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
8.房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是 【 】A
A.折舊費、維修費、管理費
B.折舊費、維修費、管理贊、利息
C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金
D.折舊費、維修費、管理費、保險費
9.剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合 【 】B P167
A.統(tǒng)一原則 B.合法原則 C.平衡原則 D同步原則
10.剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不計利息的是【 】 D
A.專業(yè)費 B.不可預(yù)見費 C.地價 D.租售費
11.從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是 【 】B
A.替代原理 B.生產(chǎn)費用價值論
C.成本原理 D. 類似原理
12.剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得 【 】 D
A.最低收益 B.中等收益 C.高收益 D.最高收益
13.由市征地事務(wù)管理所征收的征地管理費一般按征地包干總費用 提取。 【 】C P145
A.1% B.2% C.1.5% D.2.5%
14.剩余法基本思路是依據(jù) 【 】B
A.替代原理 B.投入產(chǎn)出原理 C.重量原理 D.比較原理
15.如果確定比較案例宗地、地價每m2為800元，容積率為2.1,待估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正結(jié)果為 【 】 C
A.750.28元/m2 B.780.2元/m2
C.715.8元/m2 D. 823.28元/m2
16.對于建筑物的折舊Ⅸ下屬于無形損耗的是 【 】 C
A.建筑材料老化 B.使用磨損
C.消費觀念的更新 D.白蟻腐蝕
17.運用剩余法估價，如果某房產(chǎn)建造期為2年，第一年投入資金，則計總息期為 【 】 D
A.1年 B.0.5年
C.2年 D.1.5年
18.運用剩余法進行估價時，銷售利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 D
A.地價 B.開發(fā)費
C.專業(yè)費 D.不動產(chǎn)售價
19.以下不適于用剩余法進行估價的房地產(chǎn)為 【 】 D
A.待開發(fā)的土地 B.生地估價
C.再開發(fā)估價 D.經(jīng)營住房地產(chǎn)
20.某房地產(chǎn)預(yù)計未來月租金純收益為每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總
建筑面積為5000m2，出租率為80%，根據(jù)剩余法，預(yù)測該不動產(chǎn)的總價為 【 】 A
A.18000萬元 B.21000萬元
C.16000萬元 D.16800萬元
21.建筑物評估價格等于 【 】 B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊
22.以下不能使用成本法進行估價的房產(chǎn)為 【 】 D
A.學(xué)校 B.軍隊營房
C.紀(jì)念館 D.有特殊價值的文物
23.舊建筑物評估價格等于 【 】 B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊
D.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊
二、多項選擇題 (本大題共15小題，每小題1分，共15分)
24.成本法的理論依據(jù)是替代原理，即( ) BC
A.買方愿意承擔(dān)的價格高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費的成本
B.買方愿意承擔(dān)的價格不能高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費的成本
C.賣方可以接受的價格不能低于開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費的各項必要成本之和
D.賣方可以接受的價格低于開發(fā)建造該房發(fā)地產(chǎn)所花費的各項必要成本之和
E.賣方可以接受的價格不能低于基準(zhǔn)地價
25.運用成本法，投資利潤的計算基數(shù)包括下述兩項之和，它們是( ) AE P173
A.土地取得費 B.開發(fā)投資的利息 C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.公共設(shè)施建設(shè)費 E.土地開發(fā)費用
26.下列會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.風(fēng)吹日曬
D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進
33.剩余法估價應(yīng)滿足假設(shè)開發(fā)期間各項成本的投入是( ) AC P167
A.均勻投入 B.期初投入 C.分段均勻投入
D.期末投入 E.一次性投入
27.從理論上來說，土地的價格構(gòu)成可以分為 【 】 AB P142
A.地租資本化 B.土地投資和利息
C.房屋拆遷補助 D.新菜地開發(fā)基金
28.房地產(chǎn)在銷售階段應(yīng)該繳納的稅費主要有 【 】 ABCD
A.營業(yè)稅 B.城市維護建設(shè)稅
C.教育費附加 D.土地增值費
29.對于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法評估 【 】 ABC P153
A.成本法 B.市場比較法 C.收益法 D.路線價法
30.判斷房屋的完損等級主要從以下幾方面來判斷 【 】BCD
A.使用年限 B.房屋結(jié)構(gòu) C.裝修 D.設(shè)備
31.運用剩余法估價時，確定開發(fā)商投資回報利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 ABD
A.地價 B.開發(fā)費 C.管理費 D.專業(yè)費
32.以下屬于征地和拆遷安置補償費的有 【 】ABCD
A.土地補償 B.安置補助費
C.耕地占有稅 D.新菜地開發(fā)基金
33.新建房地產(chǎn)價格構(gòu)成的主要內(nèi)容有 【 】ACD
A.取得土地費用 B.營業(yè)稅
C. 開發(fā)成本 D.開發(fā)利潤以及管理費用
29.求取建筑物的重新建造成本的途徑有 【 】AB
A.直接法 B.間接法
C.估算法 D.以上都不對
34.運用剩余法進行評估，適用的范圍主要有 【 】ACD
A.待開發(fā)土地的估價 B.收益性房產(chǎn)
C.生地估價 D.再開發(fā)房地產(chǎn)的估價
35.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括 【 】AD
A.土地重新取得費用 B.建筑物折舊費
C.維修費 D.建筑物重新建造成本
36.以下屬于按照補助費的有 【 】 AB
A.勞動力安置補助費 B.超轉(zhuǎn)人負(fù)安置補助費
C.拆遷安置費 D.征地管理費
37.在目前廉租房的政策實施中，其租金水平低于準(zhǔn)成本租金由 組。 【 】 B D
A.折舊費 B .維修費
C.稅金 D.管理費
38.以下屬于耐用年限法求取折舊的方法有 【 】 BC
A.成新折扣法 B.直線法
C.余額遞減法 D.實際觀察法
39.運用剩余法估價時，確定開發(fā)商投資回報利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 ABD
A.地價 B.開發(fā)費
C.管理費 D.專業(yè)費
40.開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目 【 】BD
A.可行 B.不可行
C.可繼續(xù)投資 D.可取消投資
E.應(yīng)減少投資
41.剩余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和
【 】 BC
A.裝修 B.建筑密度
C.建筑物高度 D.設(shè)計
E.精度
42.土地開發(fā)費用涉及的有 【 】 BCD
A.耕地占用費 B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
C.公共配套建設(shè)費 D.開發(fā)過程中的有關(guān)稅費
43.以下屬于折舊的求取方法的有 【 】 CD
A.單位比較法 B.工科測量法
C.耐用年限法 D.成新折扣法
44.運用剩余法進行房地產(chǎn)估價，專業(yè)費用主要考慮以下費用 【 】 BCD
A.管理費用 B.建筑設(shè)計費
C.規(guī)劃設(shè)計費 D.工程概、預(yù)算費用
45.新建房地產(chǎn)的價格構(gòu)成有 【 】 ABCDE
A.取得土地費用 B.開發(fā)成本
C.開發(fā)利潤 D.管理費用
E.銷售稅費和投資利息
三、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
判斷下列每小題正誤。正確的打“√”，錯誤的打“×”，并改正劃線部分。
46.計算建筑物耐用年限時，建設(shè)期不計入耐用年限。 【 】√
47.結(jié)構(gòu)基本完好，少量物體有輕微損壞，基本能正常使用的房屋屬于完好房。
【 】× 基本完好房
48.一般地說，成本法估價的結(jié)果高于市場價值，但市場疲軟時，則會低于市場交易價格。
【 】× 低;高
49.運用剩余法估價時，在選擇最佳開發(fā)利用方式中，最主要的是滿足開發(fā)商的利潤預(yù)期。【 】
× 選擇最佳土地用途
50.在利用剩余法估價時，開發(fā)商的成本須考慮社會最底成本。 【 】
× 社會平均成本
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