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2017價(jià)格鑒證師考試《法學(xué)基礎(chǔ)》模擬練習(xí)及答案
1.影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素很多，但就一般的價(jià)格鑒證而言，主要應(yīng)考慮的因素有( )。
A.一般因素
B.經(jīng)濟(jì)因素
C.區(qū)域因素
D.位置因素
E.個(gè)別因素
【答案】ACE
【解析】影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素很多，但就一般的價(jià)格鑒證而言，主要應(yīng)考慮：一般因素、區(qū)域因素以及個(gè)別因素。B項(xiàng)屬于一般因素;D項(xiàng)屬于個(gè)別因素。
2.基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別有( )。
A.基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評估的參考和依據(jù)
B.基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評估的區(qū)域平均地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià)
C.基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)還考慮到地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場交易地價(jià)
D.標(biāo)定地價(jià)是認(rèn)定并公開的地價(jià)，而土地使用權(quán)出讓底價(jià)則是不公開的地價(jià)
E.基準(zhǔn)地價(jià)是政府出示的土地的最低地價(jià)的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)出讓底價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)
【答案】BC
【解析】A項(xiàng)描述的是三者之間的聯(lián)系;D項(xiàng)，標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開的地價(jià)，而土地使用權(quán)出讓底價(jià)則是不公開的;E項(xiàng)，基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)，土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府出示的土地的最低地價(jià)的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)的基礎(chǔ)。
3.土地資產(chǎn)可以( )。
A.作為單獨(dú)的對象進(jìn)行價(jià)格鑒證
B.與地上建筑物一起作為價(jià)格鑒證對象進(jìn)行價(jià)格鑒證
C.作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行價(jià)格鑒證
D.根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)用途分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地
E.與地下建筑物及附屬設(shè)施一起作為價(jià)格鑒證對象進(jìn)行價(jià)格鑒證
【答案】ABC
【解析】D項(xiàng)，按利用程度，土地資產(chǎn)可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地;E項(xiàng)，土地資產(chǎn)不可以與地下建筑物及附屬設(shè)施一起作為價(jià)格鑒證對象進(jìn)行價(jià)格鑒證。
4.下面關(guān)于土地所有權(quán)的說法，哪些是正確的?( )
A.《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國的土地是社會主義集體所有制
B.集體所有的土地實(shí)行全民所有制
C.城市市區(qū)的土地屬于勞動群眾集體所有制
D.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有
E.土地所有權(quán)收益是政府出讓土地除收回成本以外，還應(yīng)使國家土地所有權(quán)獲取增值
【答案】DE
【解析】A項(xiàng)，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制;B項(xiàng)，集體所有的土地是實(shí)行村民集體所有;C項(xiàng)，城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。
5.影響地價(jià)的因素中一般因素所包含的社會因素，是指社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況等對地價(jià)有很大影響的因素，這些因素包括( )。
A.政治安定狀況
B.交通便捷程度
C.社會治安程度
D.城市化
E.土地利用的因素
【答案】ACD
【解析】社會發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對地價(jià)有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。B項(xiàng)屬于影響住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素;E項(xiàng)屬于個(gè)別因素。
6.影響商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素有( )。
A.商業(yè)繁華程度
B.交通便捷程度
C.基礎(chǔ)設(shè)施
D.產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模
E.規(guī)劃限制
【答案】ABE
【解析】C項(xiàng)，基礎(chǔ)設(shè)施是影響住宅地價(jià)格的區(qū)域因素;D項(xiàng)是影響工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素。
7.目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，分為一級市場和二級市場，下列價(jià)格屬二級市場價(jià)格范疇的有( )。
A.基準(zhǔn)地價(jià)
B.土地使用權(quán)出讓底價(jià)
C.轉(zhuǎn)讓價(jià)格
D.出租價(jià)格、抵押價(jià)格
E.標(biāo)定地價(jià)
【答案】CD
【解析】二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，是競爭性市場。一級市場是政府壟斷市場，與其相對應(yīng)的價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)均屬一級市場的價(jià)格范疇。
8.土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面，其中經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在( )。
A.用途多樣性
B.經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性
C.土地的不可替代性
D.土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性
E.可壟斷性
【答案】ABE
【解析】CD兩項(xiàng)屬于土地的自然特性的表現(xiàn)方面。
9.按社會經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為( )。
A.市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)
B.文教、科技和衛(wèi)生用地
C.出口加工區(qū)、保稅區(qū)
D.行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地
E.住宅用地，園林、風(fēng)景游覽區(qū)用地
【答案】BDE
【解析】按社會經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地，商業(yè)用地，交通運(yùn)輸用地，公用事業(yè)用地，文教、科技和衛(wèi)生用地，行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地，住宅用地，園林、風(fēng)景游覽區(qū)用地，特殊用地(如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地)等
1.按社會經(jīng)濟(jì)用途分，土地可分為( )。[2008年真題]
A.交通運(yùn)輸用地
B.園林、風(fēng)景游覽用地
C.公用事業(yè)用地
D.閑置地
E.未開發(fā)的土地
【答案】ABC
【解析】土地按社會經(jīng)濟(jì)用途可分為工業(yè)用地，商業(yè)用地，交通運(yùn)輸用地，公用事業(yè)用地，文教、科技和衛(wèi)生用地，行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地，住宅用地，園林、風(fēng)景游覽區(qū)用地，特殊用地(軍用設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地)等。D項(xiàng)是按利用程度分類;E項(xiàng)是按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分類。
2.以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不可以轉(zhuǎn)讓的情況包括( )。[2008年真題]
A.共有土地未經(jīng)共有人書面同意
B.成片開發(fā)的土地雖達(dá)到建設(shè)用地條件，但建筑工程未達(dá)到25%以上
C.對土地權(quán)屬有爭議
D.未領(lǐng)取權(quán)屬證書
E.未按出讓合同約定支付全部出讓金
【答案】ACDE
【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。a.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按合同約定開發(fā)，并要支付土地使用權(quán)出讓金且取得土地使用權(quán)證書;b.屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上;c.屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。②共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;這里的共有指房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)歸兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有;共有房地產(chǎn)權(quán)利行使需經(jīng)全體共有人同意。③權(quán)屬有爭議的。④未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。B項(xiàng)，對成片開發(fā)的土地，達(dá)到工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，就可以轉(zhuǎn)讓;房屋建筑工程的轉(zhuǎn)讓才需完成開發(fā)投資 總額的25%以上。
3.影響住宅用地使用權(quán)價(jià)格的主要區(qū)域因素有( )。[2008年真題]
A.交通便捷程度
B.地塊形狀因素
C.基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施
D.環(huán)境質(zhì)量
E.規(guī)劃限制
【答案】ACDE
【解析】影響住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格的區(qū)域因素主要有位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃限制、其他因素等。B項(xiàng)，地塊形狀因素為個(gè)別因素。
4.下面有關(guān)土地使用權(quán)的說法中，錯(cuò)誤的有( )。
A.對土地使用權(quán)的價(jià)格鑒證應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周圍壞境等因素進(jìn)行
B.出讓土地使用權(quán)要求土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金
C.劃撥土地使用權(quán)是一種無償使用辦法
D.建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取無償使用辦法
E.以劃撥形式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)
【答案】CDE
【解析】C項(xiàng)，我國的劃撥土地使用權(quán)一般是經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用人交納了土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后，依法“無償”取得的，這里的“無償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;D項(xiàng)，目前，建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用辦法;E項(xiàng)，以劃撥形式取得的土地使用權(quán)，不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。
5.土地的分類，可按( )標(biāo)準(zhǔn)來分。
A.社會經(jīng)濟(jì)用途
B.經(jīng)濟(jì)地理位置
C.開放程度
D.土地的面積、地形、地質(zhì)
E.開發(fā)趨勢標(biāo)準(zhǔn)
【答案】ABCE
【解析】土地的分類可以按社會經(jīng)濟(jì)用途、經(jīng)濟(jì)地理位置、所有權(quán)歸屬、利用程度、開放程度與開發(fā)趨勢標(biāo)準(zhǔn)劃分。
6.土地的特性包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面，其中自然特性主要表現(xiàn)在( )。
A.土地面積的有限性
B.土地的地理位置的可變性
C.土地的不可替代性
D.土地空問位置的固定性，即不可移動性
E.土地的承載能力的有限性
【答案】ACD
【解析】自然特性表現(xiàn)在：土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地的不可替代性，土地使用權(quán)的永續(xù)性和增值性等四個(gè)方面，而經(jīng)濟(jì)特性則主要表現(xiàn)在用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、可壟斷性。B項(xiàng)是土地經(jīng)濟(jì)特性的表現(xiàn);E項(xiàng)，土地利用得越好，越能提高它的生產(chǎn)力和承載力，會隨著其開發(fā)利用程度的提高而增加其使用價(jià)值。
7.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)定( )。
A.單獨(dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓
B.以劃撥形式取得的土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)
C.劃撥土地使用權(quán)可以單獨(dú)租賃
D.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的外，沒有土地使用期 限的限制
E.依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占有范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)
【答案】AE
【解析】B項(xiàng)，以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán);C項(xiàng)，劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)租賃;D項(xiàng)是《土地管理法》的規(guī)定。
8.集體所有的土地依照法律屬于村民集體所有，其具體原則包括( )。
A.農(nóng)村村民建住宅使用耕地的，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)
B.出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)
C.使用原有的宅基地，村內(nèi)空閑地和其他土地的，由縣級人民政府批準(zhǔn)
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)
E.城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)
【答案】ABD
【解析】C項(xiàng)，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，應(yīng)由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)，而非縣級人民政府;E項(xiàng)，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)。
9.土地使用權(quán)的價(jià)格特點(diǎn)是由土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性決定的，其表現(xiàn)為( )。
A.土地使用權(quán)價(jià)格主要由土地的供給決定
B.土地使用權(quán)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
C.土地使用權(quán)價(jià)格由生產(chǎn)成本決定
D.土地使用權(quán)價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值
E.土地使用權(quán)價(jià)格的上漲性
【答案】BE
【解析】A項(xiàng)，土地使用權(quán)價(jià)格主要由土地的需求決定，需求的增加，會使土地使用權(quán)價(jià)格隨之上漲;C項(xiàng)，土地使用權(quán)價(jià)格并不由生產(chǎn)成本決定，它的形成無所謂生產(chǎn)成本。
10.影響地價(jià)的一般因素是指土地價(jià)格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響因素，這些因素主要有( )。
A.行政因素
B.環(huán)境因素
C.社會因素
D.面積因素
E.位置因素
【答案】AC
【解析】影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素主要有：一般因素、區(qū)域因素以及個(gè)別因素。其中一般因素有：行政因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素以及其他如人口、心理、國際政治經(jīng)濟(jì)等因素。B項(xiàng)，環(huán)境質(zhì)量因素則是影響住宅地價(jià)格的區(qū)域因素;DE兩項(xiàng)均屬于個(gè)別因素范圍
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