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2017年土地登記代理人代理實(shí)務(wù)模擬試題及答案
一、單選題
1.以下( )不是更名登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件。
A.土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書
B.地上建筑物附著物權(quán)屬證明
C.名稱變更證明文什
D.人民政府的審批文件
2.對(duì)于自然人，以下( )不是住所構(gòu)成的三個(gè)要件之一。
A.須是自然人的經(jīng)常居住地
B.須屬固定住所
C.須經(jīng)法律確認(rèn)
D.房屋產(chǎn)權(quán)證書
3.關(guān)于更名更址的申請(qǐng)時(shí)限，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.更名的申請(qǐng)時(shí)限應(yīng)在名稱變更之日起30日內(nèi)，而更址則在15日內(nèi)
B.二者均在發(fā)生變更之日起30日內(nèi)
C.二者均在發(fā)生變更之日起15日內(nèi)
D.更名的申請(qǐng)時(shí)限應(yīng)在名稱變更之日起15日內(nèi)，而更址則在30日內(nèi)
4.關(guān)于更名更址的注冊(cè)登記，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.更名變更須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，到土地行政主管部門進(jìn)行注冊(cè)登記。更址變更則不需要人民政府批準(zhǔn)，可直接到土地行政主管部門注冊(cè)登記
B.更名變更不需要人民政府批準(zhǔn)，可直接到土地行政主管部門注冊(cè)登記。更址變更需要人民政府的批準(zhǔn)后，到土地行政主管部門注冊(cè)登記
C.二者都需要人民政府的批準(zhǔn)后，方可到土地行政主管部門注冊(cè)登記
D.二者都不需要人民政府的批準(zhǔn)，由土地行政主管部門審核通過(guò)后直接進(jìn)行注冊(cè)登記
5.目前我國(guó)的土地用途變更登記主要有( )。(1)國(guó)有土地的用途發(fā)生變更的土地(2)農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及地類變化的土地(3)集體建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的土地
A.(1)(2)(3)
B.(1)(2)
C.(2)(3)
D.(1)(3)
6.關(guān)于土地用途變更的批準(zhǔn)文件，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地用途變更的要件
B.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù)
C.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的重點(diǎn)
D.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的一般文件
7.土地用途變更登記時(shí)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料不包括( )。
A.土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書
B.申請(qǐng)人的身份證明
C.地上建筑物、附著物權(quán)屬證明
D.土地用途變更的批準(zhǔn)文件
8.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，超過(guò)( )年未開工的，可以無(wú)償收回。
A.1
B.3
C.2
D.4
9.土地權(quán)利人的( )是確定和區(qū)分土地權(quán)利歸屬的惟一標(biāo)識(shí)。
A.土地權(quán)屬
B.土地權(quán)利
C.土地坐落
D.名稱
10.地址變更登記的申請(qǐng)人是地址( )。
A.變更前的土地使用者
B.變更后的土地使用者
C.變更前的土地權(quán)利人
D.變更后的土地權(quán)利人
答案：1.D 2.D 3.B4.D 5.A 6.D 7.B 8.C 9.D 10.D
二、多選題
1.下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有()。
A.土地登記代理合同和雙務(wù)合同
B.雙方當(dāng)事人之間存在著互為對(duì)等的關(guān)系
C.土地登記代理合同是有償合同
D.土地登記代理合同是從合同
E.為更有效地維護(hù)雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般采用書面形式
【答案】ABCE
【解析】D項(xiàng)，土地登記代理合同是主合同。
2.由于書面形式的合同具有()的優(yōu)點(diǎn)，土地登記代理合同一般應(yīng)采用書面形式。
A.及時(shí)描述
B.可查證
C.可長(zhǎng)久保存
D.便于分清責(zé)任
E.發(fā)生糾紛時(shí)容易舉證
【答案】BDE
【解析】《中華人民共和國(guó)合同法》第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時(shí)容易舉證、便于分清責(zé)任等優(yōu)點(diǎn)，因此，為了更有效地保護(hù)雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般應(yīng)采用書面形式。
3.土地登記代理合同的主要內(nèi)容包括()。
A.土地權(quán)屬來(lái)源證明材料
B.代理事項(xiàng)、代理成果與質(zhì)量要求
C.代理權(quán)限范圍
D.代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、方式和時(shí)間要求
E.違約責(zé)任和糾紛解決方式
【答案】BCDE
【解析】A項(xiàng)，收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料是土地登記代理人主要可從事的登記代理業(yè)務(wù)之一，并不是土地登記代理合同的主要內(nèi)容。
4.土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有()。
A.承擔(dān)局部后果的義務(wù)
B.承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)
C.支付代理傭金的義務(wù)
D.提供相關(guān)資料的義務(wù)
E.對(duì)代理人的監(jiān)督管理
【答案】BCD
【解析】土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有：
①承擔(dān)后果的義務(wù);
②承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù);
③支付代理傭金的義務(wù);
④提供相關(guān)資料的義務(wù);
⑤確保提供資料真實(shí)性的義務(wù)。
5.下列各項(xiàng)中，不屬于土地登記代理委托人主要權(quán)利的有()。
A.決定土地登記代理權(quán)限
B.規(guī)定土地登記代理酬金
C.監(jiān)督土地登記代理人的代理行為
D.要求土地登記代理人提供相關(guān)資料
E.維護(hù)土地登記代理人的合法權(quán)益
【答案】BDE
【解析】土地登記代理委托人的權(quán)利有：
①?zèng)Q定代理權(quán)限的權(quán)利。代理人的代理行為來(lái)自于委托人的授權(quán)，因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項(xiàng)及權(quán)限范圍;
②監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。因?yàn)橥恋氐怯洿砣说拇硇袨楹蠊苯幼饔糜谖腥耍裕诓挥绊懲恋氐怯洿砣苏ｉ_展業(yè)務(wù)的前提下，委托人有權(quán)監(jiān)督代理人的代理行為及活動(dòng)狀況。
6.下列關(guān)于委托****利和義務(wù)的敘述，不正確的有()。
A.委托人有規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利
B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務(wù)
C.委托人有承擔(dān)后果的義務(wù)
D.委托人有承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的權(quán)利
E.委托人有支付代理傭金的義務(wù)
【答案】BD
【解析】B項(xiàng)監(jiān)督土地登記代理人代理行為是委托人的權(quán)利;D項(xiàng)承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用是委托人的義務(wù)。
7.示范合同文本可以發(fā)揮多重作用，具體包括()。
A.督促合同當(dāng)事人自覺(jué)把握自己的權(quán)利義務(wù)
B.有利于合同當(dāng)事人通過(guò)比較，改變陋習(xí)和不自覺(jué)的違規(guī)、違法、違約行為
C.可以保護(hù)社會(huì)的弱勢(shì)群體，避免其受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害
D.可以保證代理市場(chǎng)沒(méi)有不誠(chéng)信的行為
E.是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會(huì)提升行業(yè)形象和宣傳政府政策導(dǎo)向的有效手段
【答案】ABCE
【解析】示范合同文本可以發(fā)揮多重作用，具體包括：
①既不干涉代理活動(dòng)的正常運(yùn)行，又可以將《合同法》的合同規(guī)則通過(guò)公開的途徑進(jìn)行示范，鼓勵(lì)、督促合同當(dāng)事人自覺(jué)把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;
②示范合同文本的推廣，有利于合同當(dāng)事人通過(guò)比較，改變陋習(xí)和不自覺(jué)的違規(guī)、違法、違約行為;
③示范合同文本的推廣，可以保護(hù)社會(huì)的弱勢(shì)群體，避免其受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害;
④示范合同文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會(huì)提升行業(yè)形象、維護(hù)消費(fèi)者利益和宣傳政府政策導(dǎo)向的有效手段。
8.為了避免土地登記代理活動(dòng)中的糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)。要做好的工作有()。
A.簽訂規(guī)范的代理合同
B.深入了解土地產(chǎn)權(quán)狀況
C.對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決
D.制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和要求
E.告知必要的代理活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督
【答案】ACDE
【解析】土地登記代理活動(dòng)作為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一種。為避免土地登記代理活動(dòng)中產(chǎn)生糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意做好的工作有：
①簽訂規(guī)范的代理合同;
②制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和要求;
③告知必要的代理活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督;
④對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決。
9.土地登記代理當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)，可以采取的處理方式有()。
A.協(xié)商
B.復(fù)議
C.調(diào)解
D.仲裁
E.申訴
【答案】ACDE
【解析】土地登記代理人一旦發(fā)現(xiàn)代理活動(dòng)中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過(guò)失，應(yīng)及早地采取彌補(bǔ)措施，即使是委托人的過(guò)失，也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決。對(duì)于無(wú)法通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致的，可以通過(guò)仲裁或申訴等法律途徑來(lái)解決。
10.在收集了必需的權(quán)屬來(lái)源文件等資料后，應(yīng)及時(shí)核實(shí)所收集權(quán)屬資料的()。
A.真實(shí)性
B.連續(xù)性
C.合法性
D.完整性
E.現(xiàn)勢(shì)性
【答案】ACD
【解析】在收集了必需的權(quán)屬來(lái)源文件等資料后，土地登記代理人應(yīng)運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)對(duì)所收集權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行核實(shí)，以確定是否符合土地登記申請(qǐng)的基本要求和需要進(jìn)行地籍調(diào)查的內(nèi)容。
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