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2017土地登記代理人考試《代理實務(wù)》模擬試題及答案
一、單項選擇題
1.土地登記的根本目的是()。
A.對抗第三人的憑證
B.對權(quán)利的公示
C.對土地管理的完善
D.維護國有土地所有權(quán)
【答案】B
【解析】土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為，是一項法律制度，它的根本目的是對權(quán)利的公示。
2.物權(quán)變動必須遵循()原則。
A.公示
B.登記
C.交付
D.通告
【答案】A
【解析】物權(quán)變動(設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅)必須遵循公示原則，即物權(quán)的變動必須通過法定的公示方式才能產(chǎn)生法律效力。公示方式根據(jù)不同的標的物可分為交付公示和登記公示兩種。
3.土地等不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為()。
A.交付
B.登記
C.協(xié)議
D.協(xié)商
【答案】B
【解析】土地等不動產(chǎn)物權(quán)以登記公示，即將不動產(chǎn)物權(quán)變動的有關(guān)情況，通過一定程序記載到國家法定登記機關(guān)的簿冊上，土地物權(quán)的變動才發(fā)生效力。
4.下列關(guān)于土地登記的說法，錯誤的是()。
A.國有土地和農(nóng)民集體所有的土地依法確定給單位或者個人使用并進行土地登記后，對土地權(quán)利人依法取得的土地權(quán)利可以起到確認保障的作用
B.在土地交易過程中，通過土地登記，對土地權(quán)屬變動關(guān)系進行確認，可以有效的促進土地市場規(guī)范，維護正常的土地市場秩序
C.土地登記是土地管理的基礎(chǔ)性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的一個主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據(jù)
D.任何土地用途變更均需要進行土地登記，而且土地部門應(yīng)無條件對其進行登記
【答案】D
【解析】D項，在對土地用途變更登記進行審核時，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記。
5.世界多數(shù)國家的地籍資料的發(fā)展大體都經(jīng)歷了()的階段。
A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍
B.產(chǎn)權(quán)地籍——稅收地籍——現(xiàn)代地籍
C.法律地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——現(xiàn)代地籍
D.稅收地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——多用途地籍
【答案】D
【解析】世界多數(shù)國家的土地登記大體都經(jīng)歷了由最初的為政府稅收服務(wù)，發(fā)展到產(chǎn)權(quán)保護，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務(wù)的土地登記對應(yīng)的是稅收地籍;以產(chǎn)權(quán)保護為目的的土地登記對應(yīng)的是產(chǎn)權(quán)地籍，又稱“法律地籍”;現(xiàn)代的多用途土地登記對應(yīng)的是多用途多目的地籍，又稱“現(xiàn)代地籍”。
6.下列各項不屬于我國土地登記歷史成就的是()。
A.十二銅表法
B.魚鱗圖冊
C.賦役黃冊制度
D.方田與首實
【答案】A
【解析】十二銅表法是羅馬最古老的成文法，其中第七表為土地權(quán)利法;方田與首實為宋代時所實行;魚鱗圖冊和賦役黃冊制度是我國明朝初期所實行的土地制度。
7.《物權(quán)法》于()在第十屆全國人民代表大會第五次會議上審議通過。
A.1998年8月29日
B.2007年3月16日
C.2007年l2月30日
D.2008年2月1日
【答案】B
【解析】2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過《物權(quán)法》，《物權(quán)法》的頒布是土地登記工作中的一個重要時點。A項是《中華人民共和國土地管理法》頒布的時間;C項是《土地登記辦法》頒布的時間;D項是《土地登記辦法》實施的時間。
8.()是指土地權(quán)利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。
A.權(quán)利意思主義制度
B.采用形式主義立法
C.權(quán)利變更意思主義
D.采用意思主義立法
【答案】D
【解析】采用意思主義立法是指土地權(quán)利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
9.()是指土地登記機關(guān)對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
A.非實質(zhì)性審查
B.普遍性形式審查主義
C.形式審查主義
D.通性審查制度
【答案】c
【解析】采取形式審查主義是契約登記制度的一個特點，即土地登記機構(gòu)對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
10.()是指已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
A.登記無公信力
B.登記既定事實
C.登記公信變更
D.登記本位主義
【答案】A
【解析】契約登記制度由法國首創(chuàng)，登記無公信力是契約登記制度的一個特點，即已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
二、多項選擇題
11.根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人可以從事的登記代理業(yè)務(wù)包括()。
A.幫助土地權(quán)利人解決土地權(quán)屬糾紛
B.填寫土地登記卡、土地權(quán)利證書
C.查詢土地登記材料
D.收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料
E.辦理土地登記申請、指界
【答案】CDE
【解析】根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事的登記代理業(yè)務(wù)包括：
①辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書等;
②收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料;
③幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù);
④查詢土地登記資料;
⑤查證土地產(chǎn)權(quán);
⑥提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢;
⑦與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。
12.土地登記代理的程序主要包括()。
A.接受委托
B.簽訂土地登記代理委托書、代理合同
C.收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料
D.開展具體業(yè)務(wù)
E.制作土地證書與提交成果
【答案】ABCD
【解析】不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中因內(nèi)容的不同在程序上有一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括：
①接受委托;
②簽訂土地登記代理委托書、代理合同;
③收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料;
④開展具體業(yè)務(wù);
⑤提交成果。
13.土地登記代理委托書應(yīng)明確的內(nèi)容包括()。
A.土地登記代理的權(quán)限
B.土地登記代理人姓名
C.土地登記代理機構(gòu)名稱
D.土地權(quán)屬狀況
E.土地登記代理的內(nèi)容
【答案】ABCE
【解析】委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明確的內(nèi)容有：
①委托人名稱或姓名;
②土地登記代理機構(gòu)名稱;
③土地登記代理人姓名;
④土地登記代理的內(nèi)容;
⑤土地登記代理的權(quán)限。
14.關(guān)于土地登記代理委托書與代理合同及其之間的關(guān)系，下列說法正確的有()。
A.委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之一
B.土地登記代理委托書與土地登記代理合同都是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，兩者作用基本相同
C.土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)
D.土地登記代理人持登記代理合同開展土地登記代理業(yè)務(wù)
E.土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時提交給土地登記部門審查和備案用
【答案】ACE
【解析】B項，委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之一。相對于委托書，土地登記代理合同也是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時提交給土地登記部門審查和備案用。D項，土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。
15.土地登記代理委托書在生效之前需由()簽字。
A.委托人
B.土地法人
C.土地登記申請法人代表
D.土地登記代理機構(gòu)
E.土地登記代理人
【答案】ADE
【解析】為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機構(gòu)簽訂書面委托書及委托代理合同。委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效。
16.土地登記代理機構(gòu)在收集土地登記相關(guān)資料時可借助的基本途徑包括()。
A.文字資料
B.實地察看
C.地籍或地形測繪資料
D.通過經(jīng)驗獲得
E.向有關(guān)當事人了解情況
【答案】ABCE
【解析】土地登記代理人根據(jù)代理的土地登記事項收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。一般情況下，土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：
①文字資料;
②地籍或地形測繪資料;
③實地察看;
④向有關(guān)當事人了解情況。
17.在收集資料時，土地登記代理機構(gòu)及其代理人應(yīng)當注意()。
A.資料是否易處理
B.有關(guān)材料的真實性、合法性
C.材料是否完整、齊全
D.材料的取得程序要合法
E.土地登記代理人應(yīng)事先準備好需要收集資料的的清單
【答案】BCDE
【解析】在收集資料時，土地登記代理機構(gòu)及其代理人應(yīng)當注意的內(nèi)容有：
①收集、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實有關(guān)材料的真實性、合法性;
②檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料附件不全等問題，應(yīng)及時與委托方溝通協(xié)商，及時補報;
③材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料;
④在收集資料時，土地登記代理人應(yīng)事先準備好需要收集資料的的清單，必要時還應(yīng)制作專門的調(diào)查表格;
⑤在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應(yīng)做好筆記，書面記錄實地查勘的有關(guān)情況。
18.開展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求包括()。
A.認真進行市場分析和政策分析
B.公平公正對待客戶
C.不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量
D.加強溝通和交流
E.拓展業(yè)務(wù)范圍
【答案】ABCD
【解析】開展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求有：
①認真進行市場分析和政策分析;
②公平公正對待客戶;
③不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量;
④加強溝通和交流;
⑤做好客戶維護工作。
19.土地登記代理機構(gòu)接受地籍測量委托的，收費標準可以()，由委托雙方商議后確定。
A.根據(jù)國家制定的統(tǒng)一的土地登記代理收費標準
B.參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準
C.根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況
D.按機構(gòu)經(jīng)驗的大小來決定
E.由委托人和土地登記代理機構(gòu)協(xié)商確定
【答案】BC
【解析】土地登記代理收費主要由委托人和土地登記代理機構(gòu)協(xié)商確定。土地登記代理機構(gòu)接受地籍測量委托的，收費標準可以參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準，根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況，由委托雙方商議后確定。
20.土地登記代理合同的重要作用包括()。
A.有效保障合同當事人的合法權(quán)益
B.確保土地權(quán)屬的合法性
C.維護土地登記代理市場的秩序
D.保護代理人可以獲得收益
E.確保登記的合法性
【答案】AC
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