土地代理人《代理實務》考試練習及答案
無論是在學習還是在工作中，我們會經常接觸并使用考試題，考試題是命題者根據測試目標和測試事項編寫出來的。你所見過的考試題是什么樣的呢？以下是小編整理的土地代理人《代理實務》考試練習及答案，希望對大家有所幫助。
土地代理人《代理實務》考試練習及答案 1
1.以下法規中，( )是現行最全面、最集中規定土地登記程序的文件。
A.《土地權屬爭議調查處理辦法》
B.《中華人民共和城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
C.《確定土地所有權和使用權的若干規定》D.《土地登記規則》
2.根據《土地管理法》規定，農民集體所有的土地由( )登記造冊，確認所有權。
A.鄉(鎮)人民政府B.縣級人民政府C.鄉(鎮)土地管理所D.縣級土地行政主管部門
3.土地等不動產物權變動的公示方式為( )。
A.交付B.登記C.協議D.協商
4.關于土地登記分類下列說法正確的是( )。
A.土地登記僅包括初始登記B.土地登記僅包括變更登記
C.土地登記包括初始登記和變更登記D.權利的`設定登記屬于初始登記
5.土地登記的內容是包括( )。
A.主要包括土地權屬性質來源、土體權利主體、土地權利客體等
B.僅包括土地權利的主體C.僅包括土地權屬的性質和來源D.僅包括土地權利的客體
6.關于我國土地登記過程中土地登記的標的物，說法正確的是( )。
A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.僅指土地D.土地及附著物
7.世界多數國家的土地登記大體都經歷了( )的階段。
A.法律地籍—產權地籍—現代地籍B.稅收地籍—產權地籍—多用途地籍
C.法律地籍—稅收地籍—多用途地籍D.產權地籍—稅收地籍—現代地籍
8.土地登記公開性的內在要求是( )。
A.登記依據的公開B.登記程序的公開C.登記結果的公開D.土地登記資料可公開查詢
9.根據《土地登記規則》，當土地證書和土地登記卡內容不一致時的處理原則是( )。
A.按照有關規定提交上級國土資源部門裁決B.土地證書記載內容為準
C.根據具體情況決定D.土地登記卡記載內容為準
10.土地登記基本原則不包括( )。
A.依法原則B.雙方意思一致原則C.申請審查原則D.屬地管轄原則
答案：
1.D 2. B 3.B 4.C 5.A 6.C 7.B 8.D 9.D10.B
土地代理人《代理實務》考試練習及答案 2
一、單項選擇題（共 10 題，每題 1 分，每題只有 1 個正確答案）
1.下列關于土地登記代理合同簽訂的說法，錯誤的是（ ）
A. 合同需明確代理事項、代理權限及代理期限
B. 代理人超越代理權限簽訂的合同，未經委托人追認無效
C. 合同需由委托人、土地登記代理人雙方法定代表人簽字蓋章
D. 委托人為自然人的，需由本人簽字；為法人的，需加蓋單位公章
2.土地權屬調查中，若相鄰宗地權利人未按時到場指界，調查人員應（ ）
A. 直接根據權屬資料確定界址
B. 書面通知相鄰權利人，逾期未到場的，可單方指界并公證
C. 暫停調查，直至相鄰權利人到場
D. 由調查人員代相鄰權利人指界
3.下列情形中，土地登記代理人需承擔連帶責任的是（ ）
A. 委托人隱瞞真實情況導致代理結果錯誤
B. 代理人因過失遺漏重要權屬證明材料
C. 第三人與代理人惡意串通損害委托人利益
D. 代理事項因政策調整無法完成
4.辦理集體建設用地使用權登記代理時，不需要提供的材料是（ ）
A. 集體土地所有權證
B. 建設用地規劃許可證
C. 土地出讓合同
D. 村民會議或村民代表會議決議
5.土地登記代理成果審核的核心內容是（ ）
A. 代理流程的完整性
B. 權屬證明材料的真實性與合法性
C. 代理人的資質有效性
D. 委托人的身份合法性
6.下列關于土地抵押權登記代理的說法，正確的是（ ）
A. 抵押權登記需由抵押人單獨申請
B. 同一宗地多次抵押的，按抵押登記申請先后順序辦理
C. 抵押權消滅的，需由抵押權人單獨申請注銷登記
D. 土地使用權抵押期間，抵押人可自行轉讓抵押土地
7.土地權屬爭議調解達成協議后，代理機構應協助當事人（ ）
A. 直接辦理土地登記
B. 向人民政府申請制作《權屬爭議調解書》
C. 向人民法院申請司法確認
D. 簽訂書面協議后無需再辦理其他手續
8.下列不屬于土地登記代理業務范圍的是（ ）
A. 土地使用權初始登記代理
B. 土地征收補償協議簽訂代理
C. 土地他項權利變更登記代理
D. 土地權屬爭議調查代理
9.委托代理關系終止的情形不包括（ ）
A. 代理期限屆滿
B. 委托人單方解除委托合同
C. 代理人喪失民事行為能力
D. 委托人暫時無法聯系
10.土地登記代理過程中，若發現委托人提供的權屬證明材料存在偽造，代理人應（ ）
A. 立即終止代理業務，并向土地登記機構報告
B. 要求委托人補充真實材料后繼續代理
C. 隱瞞情況完成代理，避免承擔違約責任
D. 與委托人協商降低代理費用后繼續
二、多項選擇題（共 5 題，每題 2 分，每題有 2 個及以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）
1.土地登記代理合同的主要條款應包括（ ）
A. 代理事項與代理權限
B. 代理費用及支付方式
C. 違約責任與爭議解決方式
D. 委托人的`家庭住址與聯系方式
E. 土地登記機構的名稱與地址
2.土地權屬調查中，界址認定的依據包括（ ）
A. 法定的權屬證明文件（如房產證、土地使用證）
B. 雙方簽訂的界址協議書
C. 歷史形成的習慣邊界
D. 調查人員的主觀判斷
E. 相鄰宗地的界址點坐標
3.下列情形中，需辦理土地變更登記代理的有（ ）
A. 土地使用權轉讓
B. 土地用途從工業變更為商業
C. 土地抵押權實現
D. 土地權利人姓名變更
E. 土地面積因測量誤差調整
4.土地登記代理人的執業禁止行為包括（ ）
A. 同時在兩個及以上土地登記代理機構執業
B. 利用代理業務之便收取額外費用
C. 泄露委托人的商業秘密或個人隱私
D. 接受與委托事項有利害關系的代理業務
E. 協助委托人辦理合法的土地登記手續
5.土地登記代理成果交付時，需向委托人提供的材料包括（ ）
A. 土地登記申請書及相關附件
B. 代理業務工作報告（含代理過程、成果說明）
C. 土地登記機構出具的受理回執或登記證書
D. 代理合同原件
E. 代理人的執業資格證書復印件
三、案例分析題（共 1 題，每題 20 分）
背景資料：
2025 年 3 月，甲公司委托 A 土地登記代理機構辦理其名下工業用地的抵押權登記，用于向乙銀行貸款 500 萬元。代理機構接受委托后，收集了甲公司提供的《國有土地使用證》《借款合同》《抵押合同》等材料，但未核實《國有土地使用證》的真實性（該證件為甲公司偽造）。代理機構按流程向當地自然資源局提交登記申請，自然資源局審核時發現證件偽造，駁回申請，并將甲公司涉嫌違法的情況移交公安機關。乙銀行因未取得抵押權登記，貸款無法保障，遂要求 A 代理機構承擔賠償責任；甲公司則以 “代理機構未完成登記” 為由，拒絕支付代理費用。
問題：
1.A 土地登記代理機構在本次業務中存在哪些過錯？（6 分）
2.乙銀行能否要求 A 代理機構承擔賠償責任？請說明法律依據。（7 分）
3.甲公司拒絕支付代理費用的理由是否成立？為什么？（7 分）
答案
一、單項選擇題答案及解析
1.C
解析：土地登記代理合同需由委托人（自然人簽字 / 法人蓋章）與土地登記代理人（或代理機構法定代表人）簽字蓋章，并非雙方法定代表人（若委托人為自然人無 “法定代表人”），故 C 錯誤。
2.B
解析：相鄰宗地權利人未按時到場指界的，調查人員應書面通知其到場，逾期仍未到場的，可單方指界并進行公證，確保界址認定的合法性，故 B 正確。
3.C
解析：第三人與代理人惡意串通損害委托人利益的，代理人需與第三人承擔連帶責任（《民法典》第 164 條）；A 由委托人自行承擔責任，B 為代理人過失責任（按過錯程度賠償），D 為不可抗力或政策原因，代理人無需擔責，故 C 正確。
4.C
解析：集體建設用地使用權登記無需提供土地出讓合同（出讓合同用于國有建設用地），需提供集體土地所有權證、規劃許可證、村民會議決議等，故 C 正確。
5.B
解析：土地登記代理成果審核的核心是權屬證明材料的真實性與合法性，若材料虛假或違法，后續登記無效，故 B 正確。
6.B
解析：A 需由抵押人與抵押權人共同申請；C 抵押權消滅需抵押人與抵押權人共同申請注銷；D 抵押期間轉讓土地需經抵押權人同意，故 B 正確（同一宗地多次抵押按申請順序辦理）。
7.B
解析：權屬爭議調解達成協議后，需向人民政府申請制作《權屬爭議調解書》，該調解書具有法律效力，可作為土地登記的依據，故 B 正確。
8.B
解析：土地征收補償協議簽訂屬于行政征收范疇，由征收部門與被征收人直接協商，不屬于土地登記代理業務范圍，故 B 正確。
9.D
解析：委托代理終止情形包括：代理期限屆滿、委托人 / 代理人解除合同、代理人喪失民事行為能力等；委托人暫時無法聯系不屬于終止情形，故 D 正確。
10.A
解析：發現委托人提供偽造材料，代理人應立即終止代理，避免違法后果擴大，并向土地登記機構報告，履行執業道德義務，故 A 正確。
二、多項選擇題答案及解析
1.ABC
解析：土地登記代理合同主要條款包括：代理事項、權限、期限、費用及支付方式、違約責任、爭議解決方式等；D 中 “家庭住址” 非必要條款（可提供聯系地址），E “土地登記機構名稱” 無需納入合同，故 ABC 正確。
2.ABCE
解析：界址認定需依據法定權屬文件、界址協議書、歷史習慣邊界、相鄰界址坐標等客觀依據，禁止調查人員主觀判斷，故 ABCE 正確。
3.ABCD
解析：土地變更登記包括：使用權轉讓、用途變更、抵押權變更 / 實現、權利人姓名變更等；E 中 “測量誤差調整” 若未涉及權屬或面積實質變化，無需辦理變更登記，故 ABCD 正確。
4.ABCD
解析：土地登記代理人執業禁止行為包括：同時在多機構執業、收額外費用、泄露隱私、接受利害關系業務等；E 為合法行為，故 ABCD 正確。
5.ABC
解析：成果交付需提供登記申請書及附件、代理工作報告、受理回執 / 登記證書；D 代理合同原件由雙方各執一份，無需額外交付；E 執業資格證書復印件非必要材料，故 ABC 正確。
三、案例分析題答案及解析
1.A 代理機構的過錯（6 分）
（1）未核實《國有土地使用證》的真實性，違反 “代理業務中需審核材料合法性、真實性” 的執業義務；（2 分）
（2）在材料存在偽造的情況下提交登記申請，未及時發現并終止代理，導致后續違法風險；（2 分）
（3）未履行告知義務，未提醒乙銀行核實甲公司權屬證明的真實性，未盡到謹慎代理責任。（2 分）
2.乙銀行可要求 A 代理機構承擔賠償責任（7 分）
（1）成立，法律依據為《民法典》第 929 條：“受托人因故意或重大過失給委托人造成損失的，委托人可以請求賠償損失。”（3 分）
（2）A 代理機構存在重大過失：作為專業代理機構，未核實核心權屬證明（《國有土地使用證》）的真實性，導致乙銀行無法取得抵押權登記，貸款安全受損害，符合 “重大過失” 的認定標準；（2 分）
（3）乙銀行與 A 代理機構雖無直接合同關系，但乙銀行是抵押權登記的利害關系人，且損害結果與 A 的過失直接相關，可依據 “第三人損害賠償” 主張權利。（2 分）
3.甲公司拒絕支付代理費用的理由不成立（7 分）
（1）不成立，理由如下：（2 分）
（2）土地登記代理合同的核心義務是 “按約定提供代理服務”，而非 “保證登記成功”；A 代理機構已按流程收集材料、提交申請，完成了主要代理工作，登記失敗是因甲公司提供偽造材料，責任在甲公司；（3 分）
（3）根據《民法典》第 577 條，甲公司以自身過錯導致的結果為由拒絕支付費用，構成違約，A 代理機構可要求甲公司支付約定的代理費用，并承擔違約責任。（2 分）
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