2017年土地估價師考試模擬試題及答案
一、單選題：
1、不屬于現(xiàn)場調(diào)查的方法( )。
A.觀察
B.電話調(diào)查
C.詢問
D.測量
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有：1.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。
2、估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質(zhì)實體狀況的有( )。
A.土地的面積、形狀、地勢
B.土地的使用年限
C.建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利
D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。
3、估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有( )。
A.土地的位置、四至
B.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況
C.地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)
D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利等等。
4、標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。
A.平均數(shù)
B.中位數(shù)
C.眾數(shù)
D.總和
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。
5、評估公共建筑、公共設(shè)施用地，一般應(yīng)首選( )。
A.市場比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：成本逼近法對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。
6、預(yù)期收益原則可以在( )中得以運用。
A.成本逼近法
B.市場比較法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益還原法
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：剩余法和收益還原法，都應(yīng)用了到了總收益。根據(jù)了商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。
7、下列( )情況適合選擇路線價估價法。
A.成片開發(fā)的土地
B.城市全域
C.市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域
D.大面積工業(yè)地
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：根據(jù)路線價估價法要求的第二條，需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。
二、多選題：
1、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容包括( )。
A.地產(chǎn)基本項目
B.土地實體狀況
C.周邊環(huán)境狀況
D.土地使用者
E.交通狀況
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C
解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容知道。
2、現(xiàn)場調(diào)查的資料有( )。
A.現(xiàn)場勘察記錄
B.影響資料
C.草圖
D.問卷
E.土地使用權(quán)證
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的資料，還包括相關(guān)資料，但是沒有E.土地使用權(quán)證。
3、現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄的作用有( )。
A.現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)
B.估價技術(shù)線路選擇工作的重要依據(jù)
C.估價因素修正工作的重要依據(jù)
D.培養(yǎng)估價人員土地估價現(xiàn)場調(diào)查的能力
E.形成估價假設(shè)工作的重要依據(jù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，E
解析：現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄是現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價技術(shù)線路選擇、估價因素修正、形成估價假設(shè)等工作的重要依據(jù)。
4、現(xiàn)場調(diào)查的目的有( )。
A.核實驗證，保證價值與估價對象嚴(yán)格對應(yīng)相符
B.觀察土地實體特征
C.了解周邊規(guī)劃
D.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境
E.調(diào)查人文景觀
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，D
解析：現(xiàn)場調(diào)查的目的：1.核實驗證，保證價值與估價對象嚴(yán)格對應(yīng)相符;2.觀察土地實體特征;3.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境。
5、 替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。
A.路線價法
B.市場比較法
C.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
D.收益還原法
E.現(xiàn)金流量法
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)替代原則概念和路線價法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法理論依據(jù)可知道。
6、市場比較法中，對多個比準(zhǔn)價格最終綜合確定地價的基本方法有( )。
A.簡單平均法
B.加權(quán)平均法
C.數(shù)據(jù)模型法
D.幾何平均法
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B
解析：市場比較法中，對多個比準(zhǔn)價格最終綜合確定地價的基本方法有簡單平均法、加權(quán)平均法，取交易案例多個比準(zhǔn)價格的中位數(shù)或眾數(shù)。
7、下列交易行為中，需要進(jìn)行交易情況修正的有( )。
A.普通買賣
B.母公司將土地作價轉(zhuǎn)讓給子公司
C.外籍華人購買先輩曾居住過的房屋
D.公司將單位職工宿舍作價出售給職工
E.以地抵債
標(biāo)準(zhǔn)答案：B，C，D，E
解析：除普通買賣外，都是特殊交易情況，需要進(jìn)行交易情況修正。正常交易應(yīng)當(dāng)是公開、平等、自愿的交易。
8、土地估價報告的三級審批是指( )。
A.主辦估價師的自查
B.部門的二級審核
C.機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批
D.客戶對評估范圍的確認(rèn)
E.相關(guān)國土管理部門的審核
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C
解析：三級審批是指主辦估價師的自查、部門的二級審核、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批。
9、土地估價報告書的作用主要有( )。
A.履行土地估價委托合同
B.描述估價對象
C.記述估價過程
D.反映估價成果
E.存人檔案
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：土地估價報告書的作用主要有：1.履行土地估價委托合同;2.描述估價對象;3.記述估價過程;4.反映估價成果。
三、判斷題：
1、估價人員對估價對象的直觀認(rèn)識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認(rèn)知。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查資料，估價人員對估價對象的直觀認(rèn)識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認(rèn)知。
2、現(xiàn)場查勘時，估價師可以不用去細(xì)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
解析：現(xiàn)場查勘時，估價師應(yīng)仔細(xì)分辨動產(chǎn)與不動產(chǎn)，以免把動產(chǎn)混入不動產(chǎn)勘查項目中。
3、估價人員要了解的估價對象的狀況，應(yīng)記錄的權(quán)益狀況的有土地的位置、四至、性質(zhì)、權(quán)屬、來源等。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
解析：土地的位置、四至，屬土地實體狀況查勘。
4、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
解析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。
5、“土地估價報告”可以采用文字式或表格式，“土地估價技術(shù)報告”只能采用文字式。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
解析：根據(jù)土地估價報告的性質(zhì)可以知道。
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