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土地估價師地籍與地籍管理
導語：遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應以公正的態度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結合的藝術，估價人員的主觀判斷對估價結果影響較大。
一、地籍及其類別
(一)地籍的含義
地籍是記載土地位置、界址、數量、質量、用途(地類)和權屬關系等基本狀況的簿冊。
地籍最早是為征稅而建立的一種田賦清冊或簿冊。地籍為國家管理土地、取得有關土地資料、鞏固土地制度、合理利用土地、制訂經濟計劃的重要依據。
例題：地籍是記載土地( )等基本狀況的簿冊。
A.位置、界址 B.數量、質量 C.用途 D.權屬關系
答案：A、B、C、D
分析：地籍是記載土地位置、界址、數量、質量、用途(地類)和權屬關系等基本狀況的簿冊
(二)地籍的特點
地籍的空間性、法律性、精確性和連續性特點。
地籍的空間性是由土地空間位置的固定性所決定的。所以，地籍的內容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應在地籍圖冊上標繪清楚，并做到圖冊與簿冊的一致性。
地籍的法律性體現了地籍簿冊(含圖)的可靠性，
地籍資料的取得，一般需要通過實地調查，并運用先進的測繪和計算方面的科學技術手段，從而保證了地籍的精確性。
地籍不是靜態的，必須經常更新，保持資料的記載和數據統計的連續性，否則難以反映它的現勢性。
(三)地籍的功能
1.地籍的稅收功能
地籍的產生都與賦稅有聯系。在現代地籍中都記錄了土地的權屬、數量、用途、等級和價格，這為公平的賦稅提供了基礎。
2.地籍的產權保護功能 地籍的核心是權屬。
3.地籍的土地正常交易維護功能
4.地籍的土地管理功能
地籍提供的資料為國家制定土地利用總體規劃、實行用途管制、調整土地政策提供了基礎資料，地籍是土地管理的基礎。
5.地籍的多目標服務功能
(四)地籍的分類
人們可從地籍功能、地籍所完成的任務、地籍所記載的對象及地籍表現形式等角度給地籍分類。
1.按功能分類
地籍按功能分為稅收地籍、產權地籍和多用途地籍三種類型。
(1)稅收地籍。稅收地籍主要內容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。
(2)產權地籍。產權地籍最重要的任務是保護土地所有者、使用者的合法權益，保證土地交易的正常運行。產權地籍必須能準確反映宗地界址線、界址點的空間位置和宗地面積。
(3)多用途地籍。多用途地籍又稱現代地籍，是稅收地籍和產權地籍發展的結果，其任務不只是為稅收和土地登記服務，還為科學管理、利用和保護土地提供重要的基礎資料。
2.按建立的時序分類
地籍按建立的時序分為初始地籍和日常地籍。
(1)初始地籍。初始地籍是指在一定時期內對某行政轄區內的全部土地進行全面調查后建立的地籍。
(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍為基礎，針對日常土地數量、質量、權屬、用途等狀況的變化進行修正、補充和更正的地籍。
3.按所記載的對象分類
地籍按記載的對象分為農村地籍和城鎮地籍。
(1)城鎮地籍。它以宗地作為地籍單元。
(2)農村地籍。以自然村作為權屬單元。
4.按表現形式分類
地籍按表現形式分為常規地籍和數字地籍。
(1)常規地籍。以圖、表、卡、冊所表示的地籍稱為常規地籍。
(2)數字地籍。由于計算機的廣泛使用，常規的圖、表、卡、冊都可以數字形式存貯在存貯介質中。數字地籍是現代地籍的發展方向。
二、地籍管理
(一)地籍管理的含義
地籍管理，是國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經濟狀況而采取的以土地調查、土地登記、土地統計、地籍檔案工作等為主要內容的行政措施。地籍管理亦稱為地籍工作。
土地權屬管理是地籍管理的核心。
例題：判斷題：土地權屬管理是地籍管理的核心( r )
分析：土地權屬管理是地籍管理的核心
(二)地籍管理的基本內容
根據《土地管理法》，我國目前的地籍管理主要包括以下幾個方面的內容：
1.土地調查
根據調查內容的重點不同，土地調查可分為土地利用現狀調查、地籍調查和土地條件調查三種類型。
2.土地登記
3.土地統計
4.地籍檔案管理
上述諸項工作有一定的獨立性，但又是相互銜接和聯系的，它們共同組成了地籍工作體系。
(三)地籍管理的原則
1.地籍管理必須按照國家規定的統一法規制度實施
2.保證地籍資料的可靠性和準確性
3.保證地籍資料的概括性和完整性
地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應該是其管轄區全部土地。地籍資料的概括性是指地籍資料內容包含所需的全部資料。
4.保證地籍資料的系統性、連續性和現勢性
實現土地管理的上述目標，就要綜合運用行政、經濟、法律、技術等手段管理土地。
1.法律方法
法律方法是管理者通過貫徹、執行有關土地的法規，調整人們在土地開發、利用、保護、整治過程中所發生的各種土地關系，規定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。
在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段，來鞏固和調整各方面的土地關系，規范社會的用地行為。
制定法律必須正確認識和真實反映事物本身的客觀規律。
法律方法比行政方法具有更大的強制性，嚴肅性和權威性。
2.經濟方法
經濟方法指管理者通過稅收、市場機制、實行土地有償使用制度等調控土地的分配和再分配，從而達到土地資源的優化配置和合理使用。
這是一種導向的間接控制方法。
經濟杠桿是經濟方法的工具，在調節經濟利益、實現管理目標方面發揮著重要作用。
常用的經濟杠桿有：地租地價杠桿、財政杠桿、金融杠桿和稅收杠桿。
3.行政方法
行政方法依靠行政權力，具有權威性、強制性、單一性和無償性等特點。
對于土地管理而言，行政方法主要通過土地調查、統計、登記、用地審批、計劃、監督檢查等措施組織土地的利用和保護。
土地的登記和分類統計是一種行政手段。
4.技術方法
技術方法是管理者按照土地的自然、經濟規律，運用遙感、地理信息系統、GPS等高科技數字化技術、系統工程、土地規劃等來執行管理職能的方法。
土地調查、土地信息與土地評價等是土地管理的技術手段，是一項為土地管理提供土地面積、類型、質量、分布、價格和權屬等資料的基礎性工作。
綜上可見，行政方法、經濟方法、法律方法、技術方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必須綜合運用上述方法，才能收到事半功倍的效果。
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